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二手房的购买需要注意哪些方面才不会上当
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如今，房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已经转手了两至三次，所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。下文本文将为您具体介绍买二手房看真实房龄的方法，以及要注意的小细节等内容，您一看便知。
一、怎么看二手房的真实房龄
方法一：看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。
方法二：房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。另外，由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。
方法三：观察楼道情况，了解户表状况。
方法四：查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年;商品房则递推一两年时间。
最后，消费者还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，房东应承担违约责任。
二、买二手房要注意哪些细节？
细节一：选好地理位置
对于购买二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。
细节二：房屋质量要看周详
由于一些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。
细节三：选好户型面积
购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的户型面积，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。
细节四：仔细查验房屋产权
1、弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件
2、确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。
3、确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等等。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。
细节五：清楚装修结构
二手房大都带装修，对于购买后立即入住的购房者来说着实可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其最初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于重新装修。
以上便是二手房买卖的真实房龄的鉴定方法和买二手要注意的相关细节，希望这些内容对您有所帮助。
二手房交易注意事项
（1）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
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上一条：购买心仪的二手房要注意哪些